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沪上37家房企“跳价”抢地 创外环外地价新高

2016-05-19 来源:人民网
 
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昨日上午,央企保利力挫37家房企以54.5亿元竞得浦东周浦镇西社区PDP0-1001A-03-11地块,溢价297.8%,成交楼板价每平方米43607元。

该地块是5月份上海市区推出的面积最大的住宅地块,也是上海住宅土地新政之后出让的第一个地块,该地块规定有15%的面积需要自持70年不能出售。

尽管如此,今日的竞拍现场共有世茂、中骏、阳光城、九龙仓、保利地产、万科、华发、融创、大名城、融侨、金辉、龙湖、招商、中粮、金茂、华润、正荣、融信、禹洲、城开、恒大、富力、建发、旭辉、首创、新城、景瑞、信达、平安、陆家嘴、格力、海尔、合景泰富、嘉宝、葛洲坝、三湘、奉贤城投等37家房企参与竞拍。

在竞拍伊始,世茂就从起始价直接加价近10亿元,随后开发商直接进入“跳价”竞拍,跳价幅度达到数亿元,在开场几分钟后该地块的的总价已经被抬高到50亿元,而在此期间,主持人也先后两次提醒“理性报价”。进入最后阶段,在信达和电建金茂的联合体陷入“胶着”状态时,央企保利杀出并一举拿下该地块。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示:“由于此前土地热拍,导致市场预期提高,因此该幅地块也是“未拍先热”。从楼板价推算,未来售价将达到每平方米7.5万元以上。显然这个价格水平相当高,现在也不能用理性二字来形容房企行为,市场风险不言而喻。”


沪上37家房企“跳价”抢地 创外环外地价新高


上海土地交易中心竞拍现场

15%的面积需自持70年

周浦镇西社区PDP0-1001单元A-03-11地块出让面积为69433.10平方米,东至渡桥路,南至年家浜路防护绿带,西至林海公路防护绿带,北至百曲港防护绿带,为70年住宅产权,容积率1.8,该地块起始价约为13.7亿元,起始楼板价为每平方米11018元。

据了解,该地块与闵行的浦江镇为邻,靠近林海公路上南路出口。周边有世茂云图、中骏柏景湾、阳光城丽景湾PLUS三个项目,其余均为荒地。 ,

该地块的出让条件甚为苛刻,被认为是上海史上“最严出让条件地块”,在出让文件中,该地块规定:“该幅地块规定有15%的面积需要自持70年不能出售,5%的面积作为保障房无偿移交给政府。”

对于“15%的面积需要自持70年不能出售”的出让条件,卢文曦分析称:“这个条件对开发商的资金实力要求较高,该出让条件主要是‘资金沉淀’,意味着这部分不能转化成回笼资金。”

“举个例子,房企是可以贷款的,也用一部分资金做杠杆,假如房屋建造30%就可以全部卖了回笼资金,但是现在不能出售,等于全部资金要进去。”卢文曦补充。

如果开发商选择出售的话,租金回报率也难以覆盖资金利率,卢文曦称“租金的回报率回报率约为2-3%,如果资金成本高的公司持有物业,压力会很大”。但是,从今天的竞拍结果来看,这样严苛的出让条件依然未能让上海土地市场得以冷却。

开发商称“上海地价存在泡沫”

据业内人士估算,根据目前的楼板价,再扣除5%的保障房与15%的自持面积后,实际楼板价已经达到每平方米54500元,保利未来的售价单价很可能会超过每平方米7.5万元。而目前该区域的新房售价在每平方米3.3-4.4万元。

而就在上周,融创以30.05亿元竞得松江区泗泾镇地块,溢价111.62%,成交楼板价每平方米38291.33元,同一天,象屿地产也斥资21.5亿元以126%的溢价率竞得上海奉贤南桥新城的宅地,楼板价高达每平方米22625元。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示:从泗泾地王到周浦地王,房企拿地越来越激进,其背后是土地市场准入门槛越来越高,优质土地资源越来越少。而这次要求土地“自持”也是开了先例,原先这种条件多出现在商业用地中。随着调控深入,今后拿地条件会越来越苛刻,因此尽可能早得去拿一些地块。

而开发商也认为目前一线城市的地价存在泡沫,融创董事长孙宏斌在融创昨日的发布会上表示:“北京、上海、苏州的房价我觉得还没有泡沫,我不认为是泡沫,而地价是一定有泡沫的。”

此前,新城地产副总裁欧阳捷也表示:“拿地需要谨慎,今天的地王不等于明天的楼王,房价地价比去年已经达到了70%,过去这么多年还没有达到这么高。房价地价差,去年只有六千块钱,就是建安成本,加上税收和三项费用,再加上税,都要包含,所以我们看到,企业很可能在这时候拿高价地就会亏损。”


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