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限购助攻商住房热销 中高端项目购买意愿高涨

2016-05-20 来源:新闻晨报
 
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 最严“沪九条”出台之后,由于受到限购、限贷等因素影响,曾经火爆的住宅商品房销售立刻应声下跌,成交量持续低位徘徊。而“不限购、不限贷”的商住类产品热销势头悄悄盖过豪宅,成交量成倍增长,部分项目更是开启售罄模式。

  据上海中原地产数据显示,截至2016年5月16日,上海全市商住公寓自“325新政”后共成交6990套,总面积42.1万平方米,与新政前52天的成交 情况相比,分别减少18.6%和17.2%。值得注意的是,先前因住宅市场火热而受冷遇的个别商住公寓项目甚至出现了以价换量的情况,由此导致全市商住公 寓均价出现小幅下跌。

  新政制约,受限置业者转投商住房

  从成交分布来看,成交量前列的商住 类房源,几乎都位于外围区域,包括嘉定、松江、奉贤等。这些区域大多是外省市刚需购房者置业的常见区域,随着新政出台,部分因住宅限购限贷受阻的购房者也 容易转而购买附近的商住类房源。而在价格上,商住类房源普遍相较同板块的住宅房源有着明显的优势。

  松江大学城板块的龙湖·新壹城是新政后松 江商住类房源成交面积最大的项目,限购进一步收紧及二套房首付门槛提高后,该项目“应市”推出了150-168平方米类住宅产品,为限购及二套贷款客户提 供了大户型无需七成且首付分期的新选择。从新政次日认筹破百组,到开盘当日全部售罄,龙湖·新壹城在新政后的一个月内完成了近4亿元的销售业绩,刷新松江 的热销纪录。项目方称,龙湖新壹城的热销,一方面赶上了新政风口下类住宅产品回暖的“窗口期”:相较于住宅产品,商住产品一直是市场配角,往往不是购房者 第一选择。由于受到限购尤其是限外的影响,以及置业门槛的不断抬高等因素的影响,各项目实际开盘均损失较多外地客户,而商住产品不限购、不限贷,在同等区 域内总价比住宅便宜,因而被市场青睐,并在今年一季度发生逆转,成为楼市主角。

  另一方面则是作为不限购、低总价的产品,龙湖新壹城突破了传统商住房投资的单一功能,增强了居住属性,满足了部分购房群体的自住需求,且周边拥有完整的生活配套与便利的交通,对比同等条件下的住宅产品,其有足够优势承接相当一部分刚需、改需购房者需求。

  而这仅是新政后沪上“类住宅热”的一个缩影。受“沪九条”刺激,上海商住类项目逐渐回暖,不少开发商也选择趁机开盘,一时间此类产品扎堆。“目前不少商业类 用房会设计成商住用房,开发商还是看中上海住宅供应不足的短板,希望通过这种产品争取不具备购房资格的客户。”上海中原地产市场分析师卢文曦说。

  中高端类住宅购买意愿高涨

  4月9日,仅上海内环内就有金融街融御和华丽家族汇景天地两个商住类项目开盘。从金融街(静安)中心融御PLUS项目相关负责人处获悉,此次开盘的融御 PLUS 约180平方米多层宽景公馆虽然属于商住房产品中的高端项目,但在新政出台后问访量也有明显增多,相比周边动辄2000万以上的产品更具性价比。4月9日开盘后,项目方面称在1小时内实现了3.8亿元的销售额。

  作为长江实业地产在上海的旗舰项目之一,位于真如核心的“高·尚领域” 在三年前首次亮相,曾创下逾700套行政公馆极速售罄的佳绩。时隔三年,项目今年将再推行政公馆二期“柏韦”。据悉,“柏韦”全新示范单位于上周六首度对外开放,并接受认购意向登记。当日现场反响热烈。

  曾在去年年尾开盘并当日去化160余套的新华·红星国际广场摩都LOFT也在上周再度开售一栋楼的房源。作为新华发行、红星地产两大行业巨头联合打造的逾 55万平方米上海首个文化艺术体验式商业旗舰,新华·红星国际广场摒弃了传统办公楼和商业格局,融合艺术、人文、生态等业态,其主打的地铁上盖约 60-105平方米、4.5米挑高的摩都LOFT得到一大批高净值人群和投资者的追捧,其中84平方米2房2厅2卫的主力户型得房率达到160%,实际使 用面积可达约135平方米。项目还引入恺信亚洲作为摩都 LOFT 管理公司,可为摩都LOFT提供大量优质的客群,保证稳定的租赁需求。投资者将摩都 LOFT交给恺信亚洲进行长期资产管理,即使在租赁空置期也可按时收租,避免收益风险。

  纵观整个古北板块,高端办公中心云集,大量中高端人 士聚集。近年来区域内新项目匮乏,LOFT产品更是在新房市场及租赁市场供不应求,摩都LOFT的出现可谓恰逢其时,刚好填补了区域内新房空白。而就新 华·红星国际广场自身而言,其坐落大虹桥辐射范围之内,坐拥轨交10号线上盖的交通便利、配有约5万平方米上海首个城市生态主题公园,商业前景可观,已足 够吸引众多高净值消费人群的目光。

  商住楼成交或将回归理性

  事实上,住宅限购的收紧,一直对商住类房源的销售起着一定的推动作用,例如在2012年上海限购升级,外地单身人士无法购房的情况下,当年即出现了卓越商务中心、松江万达广场这样年成交破千套的商住类项目。

  今年,商住类市场再度迎来了新的高潮——受“325”新政影响,大量非沪籍购房者遭限购制约,沪购买力受到抑制从而大幅缩减,大量客户被新政拦在门外,尽管 市场供应量不断增加,却无法“刹住”成交量下滑,供求比出现逆转;此外,“325”新政后,不仅一、二手楼市成交迅速滑坡,连土地市场也进入调整期,整个4月甚至出现罕见的零宅地供应,因而当上海土地市场5月重启后,即诞生了三块溢价率均超过100%的宅地。上海宅地价格水涨船高,房价也被地价逼得越来越贵,直接拉大了住宅产品与商住公寓的价格差距。

  卢文曦表示,目前上海大约有三成刚需客受限购影响,虽然从市场调研来看,部分客户会接受酒店 公寓等类住宅的商住产品,因此商住房市场短期会有不错的销售表现,但是从居住习惯和最终使用来看,还是不如住宅方便,比如子女读书问题,户口问题等等,因此在一股冲动之后,随着市场回归理性,预计未来成交向合理水平回归。


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