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二线城地王频出 需求基础被高估风险值得重视

2016-05-20 来源:每日经济新闻
 
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      近期,土地市场持续升温,二线城市是焦点。根据CREIS中指监测,4月份,全国300个城市土地出让金总额1495亿元,环比增加14%,同比增加77%。其中,二线城市土地出让金总额1176亿元,占比近八成,环比增加33%,同比暴增247%。4月,二线城市土地成交楼面均价3007元/平方米,环比上涨 53%,同比暴涨180%,平均溢价率为65%,同比上升54%。相比而言,1~4月,一线城市仅成交宅地规划建面360万平方米,创10年新低,土地溢 价率仅2%。

  ●今年或成“地王”最多年份

  事实上,二线城市土地市场升温,在今年一季度已显现。一季度,300个城市土地成交16092万平方米,同比减少12%,出让金4408亿元, 同比增加4%。其中,一线城市成交土地332万平方米,同比减少39%,出让金605亿元,同比减少35%,平均溢价率21%。二线城市成交土地6656万平方米,同比减少7%,土地出让金2443亿元,同比增加36%,平均溢价率32%,较去年同期上升25个百分点。土地出让金TOP10中,南京、杭州、佛山排在前三位。

  5月以来,二线土地市场热度不减,前两周土地成交TOP10榜单上,天津、南京、苏州和杭州排在前4位。土地出让金方面,南京、杭州、上海、 天津排在前4位,二线城市仍旧占主导。“地王”此起彼伏、“高烧不退”是二线城市土地市场近期的另一特色。4月初,苏州点燃第一把地市大火,自此引发了二线城市空前的“地王潮”。4~5月中旬,“三高”地王(高总价、高单价、高溢价)合计51宗,分布于15个城市,80%位于苏州、南京、合肥、杭州和宁波等5市。

  今年一季度出让金TOP20中,南京以333.2亿元,同比增长372%居第一位。4月,南京土拍再次收获147.5亿元,居全国第二位,同比增长308%。当月南京共出让5宗地,2幅地块溢价率超过160%。5月前两周,南京土拍再次进账250亿元。5月13日,对南京来说是一个值得铭记的日 子,当天南京拍出三个“地王”,其中葛洲坝拿下楼面价为45213元/平方米的地块,刷新南京单价“地王”,比肩一线城市。业内预测,未来该项目售价将在7万~9万元/平方米。这意味着,南京楼市或将继北京、上海、深圳后第四个进入“10万+”时代。

  据CRIC的统计,今年以来重点城市“三高”地王已达到74幅,4月以来的一个半月就占近70%的规模。上一个“地王年”的2013年,也仅仅拍出了60幅地王。今年接下来的大半年,只要再拍出12幅地王,2016年就将成为史上出现“地王”最多的年份。

  近期,国家发改委要求,一二线城市要增加住房用地供应。目前,一二线城市库存消化周期分别为7.2个月和6.2个月,开发商急于“补库存”,接下来地市火爆无悬念。可以判断,2016年将是史上最火爆的“地王年”。

  ●“地王”频出有四大原因

  二线城市“地王潮”有几大原因:首先是“补库存”。目前,热点二线城市库存消化周期甚至在3个月左右,远低于12个月的正常去化周期,南京去化周期仅2.5个月,创2009 年以来最低。房企面临“断货”窘境,“抢地战”具有必然性。

  其次,土地市场滞后于销售市场6个月左右,二线楼市火热发轫于去年四季度,土地市场相应在一季度爆发。

  再次,开发商资金面全面趋暖,1~4月到位资金同比增长16.8%,创2014年以来新高,为抢地提供充足的弹药。

  最后,一线城市供地紧缩,倒逼开发商转向重点二线城市。2013~2015年,二三线楼市整体回调,一线楼市一枝独秀,房价暴涨75%~150%,倒逼“面粉”价格水涨船高。2013~2015年,全国80%的“地王”出现在一线城市,一线地市已到了“逢拍地、必地王”的境地。 近期,各地公布的“十三五”规划显示,一线城市供地紧缩,加上今年以来一线楼市“顶豪”销售远逊于2015年,房企拿地转向安全系数较高的二线城市。

  过去几年,二线楼市整体平稳。国家统计局数据显示,过去5年,二线城市新房价格指数涨幅在10%~20%,远低于一线城市近50%的涨幅。今年 以来,二线楼市迎来史上最火爆的行情,由补库存驱动的地市火热有必然性。而且,无论是楼市政策、资金环境,还是国家在区域一体化、都市圈建设上的重视,以 及承接一线城市转移出的产业及人口,二线楼市均迎来了最好发展时机。

  目前,火爆的二线楼市主要集中在一线城市周边,特别是三大都市圈,尽管部分需求属于受一线城市高房价影响而溢出的需求,但不可否认,因一线城市调控而溢出的投机需求也是重要推动力量。目前,深圳周边的东莞、惠州、中山,北京周边的“北三县”,上海周边的昆山、无锡、南通,投资买房占比40%~80%。此外,“降成本、加杠杆”也激发了二线楼市的金融投资属性。

  另外,受出口下行和去产能影响,重点二线城市(如苏州、南京等)工业总产值或增加值接近零增长或负增长。人口集聚能力下降,南京市常住人口年均 增长放缓至1万~2万人。若扣除农民工对人口的补充,不少二线城市实际人口增长已停滞或负增长。同时,城市群建设待推进,轨道交通连接、产业转移和人口疏 导进展不足。因此,二线楼市需求基础和安全边际被高估,土地市场已出现明显泡沫化倾向,就连一向在土地市场上激进的融创老总孙宏斌,近期也对二线城市“地王”表示看不懂。

  近期,管理层开始强调房地产泡沫和杠杆风险,二线城市需求基础、产业宽度和厚度不及一线城市,“地王”频出的风险须引起重视和防范。


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